Een hypotheek afsluiten of verhogen? Dat kan lastiger worden, want Rabobank, Obvion en ABN AMRO scherpen hun regels aan. Daarbij kijken ze naar je pensioeninkomen en naar de hypotheekschuld op je 85-ste.
Het zijn geen nieuwe wettelijke regels die voor iedere hypotheek gelden. De banken bepalen zelf hoe ze pensioeninkomen en levensverwachting meenemen. Maar na overleg met toezichthouders, komen er wel aanscherpingen. De Nederlandsche Bank vindt dat banken bij langlopende hypotheken rekening moeten houden met het inkomen ná pensionering en met de levensverwachting van de klant.
Pensioen kan al vanaf je 52e meetellen
De grootste verandering komt bij Rabobank en hypotheekdochter Obvion. Vanaf maart 2027 gaan zij al vijftien jaar vóór de pensioengerechtigde leeftijd rekening houden met je verwachte pensioeninkomen. Nu is dat tien jaar. Ga je bijvoorbeeld op je 67e met pensioen, dan kan je toekomstige pensioeninkomen dus vanaf ongeveer je 52e meetellen bij het bepalen van je maximale hypotheek.
Dat kan veel uitmaken. Wie nu een goed salaris heeft, maar straks een duidelijk lager pensioeninkomen, kan daardoor minder lenen. Voor een lopende hypotheek heeft dat geen gevolgen, maar het wel een rol spelen als je bijvoorbeeld je wil verhuizen, je hypotheek wil verhogen of herfinancieren.
Niet iedere 52-plusser kan dus straks mindere lenen. Dat hangt onder meer af van het huidige inkomen, het pensioen dat je hebt opgebouwd, de hypotheekrente, de gewenste lening, de waarde van het huis en bij welke bank je een hypotheek afsluit.
ABN AMRO houdt de grens van tien jaar
ABN AMRO kiest voor een andere aanpak. Daar blijft de bestaande harde inkomenstoets gelden vanaf tien jaar voor de pensioengerechtigde leeftijd. Zit je binnen die tien jaar, dan moet de hypotheek ook betaalbaar zijn met het verwachte pensioeninkomen. Maar ga je wel tijdens de looptijd van de hypotheek met pensioen? Dan kijkt ABN AMRO vanaf 9 december 2026 eveneens naar het verwachte pensioeninkomen. Blijkt de hypotheek na pensionering mogelijk minder goed betaalbaar, dan krijg je daarover een waarschuwing in de offerte. Alleen deze berekening is dan geen reden om de hypotheek af te wijzen.
Nieuw: ook je 85e verjaardag gaat meetellen
Bovendien gaan banken gaan kijken hoeveel hypotheekschuld er naar verwachting over is wanneer je 85 wordt. Bij ABN AMRO mag vanaf 9 december 2026 de totale resterende hypotheekschuld op het moment dat de oudste aanvrager 85 wordt in bepaalde nieuwe of gewijzigde hypotheken maximaal 50 procent van de woningwaarde zijn. Bij Rabobank en Obvion wordt die grens vanaf maart 2027 ruimer: daar mag op je 85e maximaal 70 procent van de woningwaarde aan hypotheekschuld over zijn. Ook de regels voor aflossingsvrije hypotheken worden strenger.
Mag je na je 85e geen hypotheek meer hebben?
Nee. Er komt geen maximale hypotheekleeftijd van 85 jaar. Je hypotheek mag dus na je 85e doorlopen. De bank kijkt alleen hoeveel schuld er op dat moment nog resteert. Is dat volgens de nieuwe regels te veel, dan kan dat betekenen dat je een groter deel van de lening tijdens de looptijd moet aflossen. Daardoor kunnen de maandlasten hoger worden of kan het maximale leenbedrag lager uitvallen.
