Vanwege gebeurtenissen in de wereld stijgen en dalen de hypotheekrentes voortdurend. Wat kies je als je rentevaste periode afloopt of als je de hypotheek oversluit: de rente lang of kort vastzetten? Tips van drie experts.
Hypotheekrentes zijn zo’n beetje wekelijks onderdeel van het nieuws. Door onder andere de oorlogen in Iran en Oekraïne varieerden de hypotheekrentes de afgelopen tijd behoorlijk. Terwijl de rentes vijf jaar geleden nog rond een laagterecord van de 1 procent zweefden, zijn inmiddels rentes tussen de 3,5 en 4 procent gebruikelijk. De constante schommelingen maken het extra lastig om een besluit te nemen als je rentevaste periode bijna afloopt. Laat je de rente tien of twintig jaar vastzetten, of kies je – hopend op een rentedaling – voor een periode van maar een, twee of vijf jaar?
Wanneer krijg je een nieuw rente-aanbod?
Bij het afsluiten van een hypotheek kies je voor een bepaalde rentevaste periode. Stel: je hebt de rente vijftien jaar vastgezet. Dan betaal je vijftien jaar lang hetzelfde rentetarief, ongeacht of de marktrente stijgt of daalt. Na die vijftien jaar volgt een renteherziening, waarvoor de bank minstens drie maanden van tevoren een brief met een rente-aanbod stuurt. Vanaf dat moment betaal je de actuele rente, waarbij je zelf kiest hoe lang je die rente vastzet. Ook als je besluit de hypotheek over te sluiten, kies je een nieuwe rentevaste periode.
Wie is uw favoriet voor de Plus Impact Awards? Stem nu!
Wat zijn de opties?
Rentevaste periodes variëren tussen de één en dertig jaar. Precieze mogelijkheden verschillen per bank, maar vaak heb je de keuze tussen bijvoorbeeld een, twee, vijf, tien, twaalf, vijftien, twintig, vijfentwintig en dertig jaar. De opties hangen ook af van de resterende looptijd. Als je hypotheek met een looptijd van dertig jaar al vijftien jaar loopt, vallen de langste opties af.
Een lange rentevaste periode betekent meer zekerheid over de maandlasten. Je weet dan zeker dat je langere tijd dezelfde rente betaalt en je bent beschermd tegen rentestijgingen. Het nadeel is dat je niet profiteert van eventuele rentedalingen. Bovendien ligt de rente bij langere rentevaste periodes altijd iets hoger.
Een korte rentevaste periode of zelfs een variabele rente maakt het wel mogelijk om direct te profiteren van een dalende marktrente. Aan de andere kant brengt dat onzekerheid met zich mee. Als de rente maar een jaar vaststaat en de actuele rente na dat jaar flink hoger ligt, schieten je maandlasten direct omhoog. Omdat een korte rentevaste periode meer risico voor de klant betekent en juist minder risico voor de bank, staat er een lager rentepercentage tegenover dan bij langere rentevaste periodes.
Wesley van den Ham is onafhankelijk hypotheekadviseur bij hypotheek.nl:
“In de vijfentwintig jaar dat ik als hypotheekadviseur werk, heb ik de hypotheekrente nog nooit zo snel zien veranderen als de afgelopen vijf jaar. De rente is bijna verviervoudigd, van 1 naar 4 procent. De markt is zoekende, al bewegen de rentes de laatste maanden vooral horizontaal met hooguit kleine schommelingen. Ik voorspel dat dit nog tot eind 2026 zal doorgaan. De Europese Centrale Bank doet er gelukkig alles aan om inflatie in toom te houden en daarmee de hypotheekrentes stabiel te houden. Wanneer de rust wederkeert tussen Iran en de Verenigde Staten en de effecten van de oorlog meevallen, kan er zelfs weer een rentedaling aankomen. Maar veel is onzeker. Er hoeft maar iets te gebeuren of de tarieven lopen juist weer op. Advies geven over de juiste rentevaste periode doe ik niet, ik heb geen glazen bol voor de lange termijn.
De vraag is of je lasten betaalbaar zijn als de rente hoger uitvalt
Het is belangrijk om de consequenties van een specifieke rentevaste periode te laten doorrekenen. Als iemand kiest voor een rentevaste periode van één of twee jaar, kijken we wat er gebeurt als de rente daarna onverhoopt 3 procent hoger uitvalt. Wanneer de maandlasten betaalbaar blijven en iemand het risico aandurft, is dat een prima keuze. Maar als iemand slapeloze nachten krijgt van een eventuele rentestijging, dan is mijn advies om de rente langer vast te zetten. De meeste mensen doen dat.Aan 50-plussers met een kleine hypotheek raad ik meestal niet aan om de hypotheek over te sluiten bij een renteherziening. Stel dat iemand een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000 heeft tegen 4 procent rente. Dan kost dat € 4000 per jaar. Misschien biedt een andere hypotheekverstrekker 3,7 procent, maar dat levert slechts € 300 voordeel per jaar op. Gezien de hypotheekadvies-, notaris- en taxatiekosten die je moet betalen, is de overstap het niet waard als het alleen om een lagere rente gaat. Niemand hoeft bang te zijn dat de bank bij een renteherziening een oneerlijk aanbod doet. Een bank is wettelijk verplicht om iedereen dezelfde rentetarieven te bieden, ongeacht of je een nieuwe of bestaande klant bent.”
Edwin van Veluw is hypotheekadviseur bij Triodos Bank:
“Omdat de rentes voor één of twee jaar vast momenteel nauwelijks goedkoper zijn en de tarieven voor vijftien of twintig jaar juist relatief hoger liggen, kiest zo’n 95 procent van onze klanten nu voor de gulden middenweg van tien jaar vast. Zelf heb ik mijn rente maar één jaar vastgezet, maar dat doe ik puur omdat ik in de materie zit en de rentes dagelijks volg. De meeste mensen zitten daar natuurlijk niet bovenop, en het is dan vaak lastig om de gevolgen van een korte rentevaste periode te overzien. Daarom zijn er maar weinig mensen die voor één, twee of vijf jaar kiezen. Wij rekenen voor klanten altijd uit wat een eventuele enorme rentestijging betekent voor de maandlasten.
50-plussers kiezen voor lineair, en dus voor versneld aflossen
Als iemand ook in dat ongunstige scenario de maandlasten nog kan dragen, dan is er geen financieel risico. Verder is het toekomstbeeld soms rooskleuriger dan mensen denken. Bij een annuïtaire of lineaire hypotheek heeft iemand over tien jaar een aanzienlijk deel afgelost. Is de rente na tien jaar gestegen, dan betaal je het hogere rentepercentage over de – lagere – restschuld. Dat valt in de praktijk mee. Een renteherziening is verder een goed moment om een eventuele aflossingsvrije hypotheek onder de loep te nemen. Ik zie dat 50-plussers steeds vaker kiezen voor een lineaire in plaats van een aflossingsvrije hypotheek, zodat ze versneld aflossen richting hun pensioen. Vind je het idee van een mogelijk hogere rente echt spannend? Vergeet dan niet dat je bij elke bank jaarlijks een bepaald bedrag boetevrij mag aflossen.”
Michel Ligtlee is financieel adviseur bij Vereniging Eigen Huis:
“Het is er niet makkelijker op geworden om een rentevaste periode te kiezen. De laatste tijd had de politieke onzekerheid veel invloed op de rentes. We dachten bijvoorbeeld dat de rentes zouden dalen toen er toch weer een plotselinge rentestijging kwam na de eerste aanval op Iran. Het is dus lastig om op voorhand te zeggen waar je goed aan doet. Eigenlijk weet je pas achteraf of je de juiste rentevaste periode hebt gekozen. Wel is het goed om te onthouden dat de hypotheekrentes historisch gezien relatief laag staan. In de vorige eeuw waren rentes rond de 10 à 13 procent soms gebruikelijk. Ook liggen rentes bij de verschillende rentevaste periodes relatief dicht bij elkaar.
Wegen die paar tienden winst op tegen de extra onzekerheid?
Eerder maakte het voor het rente-percentage veel meer uit of je de rente bijvoorbeeld vijf of twintig jaar liet vastzetten. De keuze voor een rentevaste periode draait nu meer om de vraag hoeveel risico iemand wil en kan lopen. Over het algemeen kunnen 50-plussers zich makkelijker een korte rentevaste periode veroorloven dan starters; 50-plussers hebben vaak meer overwaarde en een kleinere hypotheekschuld. Tegelijkertijd moet een korte rentevaste periode wel in iemands toekomstplaatje passen. Als je binnenkort stopt met werken en weinig pensioen hebt opgebouwd, is langdurige zekerheid verstandig. Bovendien scheelt een korte rentevaste periode vaak maar een paar tienden rente ten opzichte van een langere periode. De vraag is: wegen die paar tienden winst op tegen de extra onzekerheid? Alleen als je van plan bent binnen de komende paar jaar naar een huurwoning of naar het buitenland te verhuizen, is een korte rentevaste periode vaak aan te raden. Verder is het bij een renteherziening altijd slim om te kijken of je in een lagere risicoklasse valt, als je woningwaarde is gestegen of je schuld is gedaald. Een lagere risicoklasse geeft recht op een lagere rente. Banken passen dit vaak niet uit zichzelf aan, dus het loont zeker om dit te controleren.”
- Lees ook: Strengere regels voor aflossingsvrije hypotheek: wat gebeurt er als mijn hypotheek afloopt?
Dit artikel verscheen eerder in Plus Magazine september 2026. Abonnee worden van het blad? Dat doe je in een handomdraai.
