Een hypotheek loopt vaak tientallen jaren en die tijd kan er veel veranderen. Je huis wordt meer waard, de rente stijgt of daalt en aftrekposten verdampen. Controleer daarom regelmatig je hypotheek, want met deze checklist kun je mogelijk honderden euro’s per jaar besparen.
1. Wat doet de hypotheekrente?
De hypotheekrente is in 2026 flink gestegen. Wie enkele jaren geleden de rente voor 1 of 2 procent voor langere tijd heeft vastgezet, is daardoor meestal juist voordelig uit. Zolang de rentevaste periode loopt, verandert de afgesproken rente niet. Oversluiten levert dan meestal geen voordeel op. Maar loopt je rentevaste periode binnenkort af? Dan is het verstandig om op tijd in actie te komen. Je bank moet minstens drie maanden voor de einddatum een nieuw rentevoorstel doen. Vergelijk dat met de tarieven van andere banken en kijk hoe lang je de rente opnieuw wilt vastzetten. Bij het aflopen van de rentevaste periode kun je zonder ‘boete’ voor vervroegde aflossing overstappen naar een andere bank. Maar je betaalt mogelijk wel advies-, taxatie- en notariskosten. Bovendien beoordeelt een nieuwe bank opnieuw of je inkomen voldoende is. Vooral na je pensionering kan dat een obstakel zijn.
Betaal je juist een hogere rente dan de huidige marktrente? Laat dan uitrekenen of oversluiten, na aftrek van alle kosten, werkelijk voordeliger is.
Hoe lang kun je de rente het beste vastzetten? Drie hypotheekexperts bespreken de mogelijkheden op PlusOnline:
2. Betaal ik te veel risico-opslag?
Bij hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) rekenen banken vaak een risico-opslag. Hoe hoger je hypotheekschuld ten opzichte van de woningwaarde, hoe meer extra rente je betaalt. Maar inmiddels is je huis misschien veel meer waard geworden. Of heb je een deel van de hypotheek afgelost. Of allebei. In heel veel gevallen kan de risico-opslag mogelijk omlaag.
Verschillende banken verlagen de opslag tegenwoordig automatisch wanneer je door aflossingen in een lagere risicoklasse terechtkomt. Maar een gestegen woningwaarde moet je doorgaans zelf doorgeven, bijvoorbeeld met een nieuwe WOZ-waarde of taxatie. Die gestegen woningwaarde maakt vaak een veel groter verschil. Controleer daarom welke woningwaarde je bank gebruikt. Een lagere risico-opslag kan je honderden euro’s per jaar schelen. Let wel op bij een spaarhypotheek: een lagere rente kan ook betekenen dat je minder rente ontvangt op je opgebouwde spaargeld.
3. Heb ik mijn overlijdensrisicoverzekering nog nodig?
Bij veel oudere hypotheken hoort een overlijdensrisicoverzekering (ORV). Die keert een bedrag uit als een van de verzekerden overlijdt. Daarmee kan de achterblijvende partner bijvoorbeeld een deel van de hypotheek aflossen. Vroeger was zo’n verzekering vaker verplicht. Sinds 2018 stelt NHG die verplichting niet meer. Ook bij andere hypotheken kan de verplichting inmiddels zijn vervallen. Controleer daarom of je verzekering nog nodig is en of de premie misschien lager kan. Een andere verzekering afsluiten kan soms voordeliger zijn, maar niet altijd. Zeker op latere leeftijd kunnen leeftijd en gezondheid de premie flink beïnvloeden.
Zeg een bestaande verzekering nooit zomaar op. Controleer eerst of je bank toestemming moet geven en of je partner financieel voldoende beschermd blijft. Meer over de overlijdensrisicoverzekering en de hypotheek lees je in dit artikel.
4. Los ik genoeg af?
Heb je een aflossingsvrije hypotheek? Dan betaal je tijdens de looptijd doorgaans alleen rente. Dat levert lage maandlasten op, maar de schuld blijft bestaan. Als de hypotheek na bijvoorbeeld dertig jaar afloopt, moet je de resterende schuld terugbetalen. Kun je dat niet, dan moet je nieuwe afspraken maken met de bank. Die kijkt onder meer naar je pensioeninkomen en de waarde van je woning. Denk daarom op tijd na over de aflossing. Misschien kun je jaarlijks een bedrag extra aflossen of sparen om straks een deel van de schuld terug te betalen.
Goed om te weten: het aflopen van de rentevaste periode (zie punt 1) is iets anders dan het einde van je hypotheek. De looptijd van een hypotheek is vaak 30 jaar, de rentevaste periode is vaak korter. Controleer beide data.
5. Is extra aflossen met spaargeld verstandig?
Heb je spaargeld over? Dan kan extra aflossen aantrekkelijk zijn. Je betaalt minder hypotheekrente en mogelijk daalt ook je risico-opslag. Bij veel banken mag je jaarlijks een bepaald deel van de oorspronkelijke hypotheek zonder vergoeding extra aflossen. Vaak is dat 10 procent, maar controleer je eigen hypotheekvoorwaarden.
Of aflossen verstandig is, hangt onder meer af van de hypotheekrente, spaarrente en belasting. In 2026 bedraagt het heffingsvrije vermogen in box 3 €59.357 per persoon, of €118.714 voor fiscale partners samen. Soms is het slim om tot die vrijstellingen af te lossen: dat scheelt vermogensbelasting. Let wel op de peildatum, want die is 1 januari. Als je nu extra aflost, merk je dat dus pas bij de aangifte die je volgend jaar invult.
Maar vergeet vooral je financiële buffer niet. Geld dat je eenmaal hebt afgelost, kun je niet zomaar weer opnemen. Het Nibud adviseert daarom voldoende spaargeld achter de hand te houden voor onverwachte uitgaven. Met de BufferBerekenaar kun je bepalen hoeveel je in jouw situatie nodig hebt.
Heb je een spaarhypotheek? Laat dan eerst berekenen of extra aflossen daadwerkelijk voordelig is. Daarvoor gelden andere afwegingen.
6. Hoeveel hypotheekrente kan ik nog aftrekken?
De hypotheekrenteaftrek geldt maximaal dertig jaar. Voor hypotheken die vóór 2001 zijn afgesloten, begon die termijn op 1 januari 2001. Voor die leningen kan de aftrek dus vanaf 2031 vervallen. Heb je je hypotheek tussentijds verhoogd of verschillende leningdelen? Dan kunnen daarvoor verschillende einddata gelden.
Ook de Wet Hillen verandert. Die gaf huiseigenaren met geen of een kleine hypotheekschuld een belastingvoordeel. Sinds 2019 wordt deze aftrek afgebouwd. In 2026 krijg je nog 71,867 procent van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten als aftrek. Wie zijn hypotheek helemaal heeft afgelost, kan daardoor toch inkomstenbelasting betalen over een deel van het eigenwoningforfait.
Controleer daarom wanneer je renteaftrek eindigt en wat extra aflossen voor je belasting betekent. Veel mensen met een hypotheek hebben een voorlopige belastingteruggave, zodat ze regelmatig geld terugkrijgen van de Belastingdienst. Veranderen je rentelasten, dan is het belangrijk om die voorlopige teruggaaf aan te passen om terugbetalingen achteraf te voorkomen.
Tip: controleer ook je hypotheekvoorwaarden
Vooral na je 50e kunnen veranderingen aan je hypotheek belangrijk zijn. Banken kijken bij nieuwe aanvragen steeds kritischer naar je toekomstige pensioeninkomen. Niet iedere aanpassing leidt tot een nieuwe inkomenstoets, maar waar er voorheen pas van 57- jaar naar het pensioeninkomen werd gekeken, schuift die grens nu al op naar 52-jaar.
Met dank aan Jeroen Wolfsen van MoneyWise.
