Een kleinere woning betekent niet automatisch lagere maandlasten. Vooral oudere huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek kunnen bij een verhuizing duurder uit zijn. Door strengere bankvoorwaarden moet je soms een groter deel van je hypotheek gaan aflossen. Dat kan honderden euro’s per maand schelen.
Wie jaren geleden een aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten, betaalt meestal alleen rente. Daardoor zijn de maandlasten relatief laag. Maar wie naar een andere koopwoning verhuist, kan die hypotheekvorm niet altijd volledig meenemen.
Sinds kort zijn er strengere regels. Klanten bij Rabobank en Obvion mogen bij een nieuwe hypotheek maximaal 30 procent van de woningwaarde aflossingsvrij lenen, met een maximum van €150.000. Voorheen was dat doorgaans 50 procent. ABN AMRO hanteert sinds 1 juni eveneens een grens van 30 procent. Bij woningen tot €1 miljoen geldt daar ook een maximum van €150.000.
Wie meer wil lenen, moet het resterende bedrag bijvoorbeeld onderbrengen in een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Daarbij betaal je niet alleen rente, maar los je iedere maand ook een deel van de schuld af.
Bijna €1.750 per jaar extra
Wat betekent dat in de praktijk? De Hypotheker rekende in januari 2026 een voorbeeld door van een stel van 57 jaar met een gezamenlijk jaarinkomen van €120.000 en een aflossingsvrije hypotheek van €250.000. Bij een verhuizing kon dit stel onder de nieuwe voorwaarden nog maximaal €150.000 aflossingsvrij financieren. De overige €100.000 moest worden afgelost of omgezet naar een andere hypotheekvorm.
Volgens de berekening stijgen daardoor de netto hypotheeklasten met bijna €1.750 per jaar. Dat bedrag is gebaseerd op de rente van januari 2026 en de uitgangspunten van het rekenvoorbeeld. De werkelijke stijging hangt onder meer af van de actuele rente, woningwaarde en hypotheekvoorwaarden. Een deel van de hogere maandlasten bestaat bovendien uit aflossing. Dat geld ben je niet kwijt: je hypotheekschuld wordt er lager door.
Pensioeninkomen telt ook mee
Voor oudere huiseigenaren kan er nog een probleem bijkomen. Wie verhuist en een nieuwe hypotheek aanvraagt, wordt opnieuw beoordeeld op zijn inkomen. Naarmate je pensioen dichterbij komt, gaat daarbij ook het verwachte pensioeninkomen meetellen. Wanneer dat gebeurt, verschilt per bank en hangt af van de verwachte pensioendatum. Rabobank en Obvion gaan vanaf maart 2027 al vijftien jaar vóór pensionering rekening houden met het toekomstige pensioeninkomen. Nu is dat nog tien jaar. Wie na pensionering minder inkomen heeft, kan daardoor bij een nieuwe hypotheek minder lenen. Ook als er veel overwaarde in het huis zit.
Bestaande hypotheek blijft meestal ongemoeid
Wie gewoon in zijn huis blijft wonen en niets aan de hypotheek verandert, hoeft doorgaans niet aan de nieuwe voorwaarden te voldoen. Ook het aflopen van alleen de rentevaste periode betekent meestal niet dat de bank je hypotheek opnieuw toetst. Maar dat is anders bij een verhuizing, een hypotheekverhoging of het afsluiten van een nieuwe lening. Overigens verschillen de voorwaarden per bank en bestaan er voor bestaande klanten en bijzondere situaties soms uitzonderingen.
Minder snel verhuizen?
De Hypotheker vreest dat de aangescherpte regels oudere huiseigenaren ervan weerhouden om te verhuizen. Wie zijn grote gezinswoning wil verruilen voor een kleiner, comfortabeler huis, kan ineens met hogere maandlasten worden geconfronteerd. Daarom is het verstandig om vóór je gaat zoeken naar een andere woning te laten berekenen hoeveel je opnieuw kunt lenen, welk deel aflossingsvrij mag blijven en wat je nieuwe maandlasten worden.
