Langgeleden verkocht Frits een stuk van zijn perceel aan Peter, die daar een huis op bouwde. Zelf bleef Frits op het overgebleven deel van zijn perceel wonen. Om de privacy van beiden te garanderen, spraken ze af dat Frits een haag zou neerzetten op eigen grond, tegen de erfgrens. Om te voorkomen dat de haag te hoog zou worden, had Peter wel een maximale hoogte bedongen.
Televisiepersoonlijkheid mr. Frank Visser (72) geeft elke maand een kijkje in de keuken van de rechtspraak.
Bij de notaris werd dat zo vastgelegd: ‘De verkopers verbinden zich jegens de kopers ervoor zorg te dragen dat de vorenbedoelde bosschage niet hoger zal worden dan eenhonderd en vijftig centimeter, waartoe verkopers voor het tijdig snoeien hiervan zorg zullen dragen.’
Dit heet een kwalitatieve verplichting, wat wil zeggen dat de daaruit voortvloeiende rechten en plichten overgaan op mogelijk nieuwe eigenaren. Welnu, niemand ging verhuizen en vele jaren lang was iedereen tevreden. De haag werd elk jaar in de herfst door Frits teruggesnoeid. In de tussentijd mocht hij bloeien en groeien.
Maar toen verkocht Peter zijn perceel aan Kobus. Die ging zich al snel ergeren aan de haag, die in de zomer een stuk hoger groeide dan de afgesproken anderhalve meter. Kobus pakte de notariële akte erbij en liet aan Frits weten dat de haag in de zomer te hoog was er dat er daarom vaker gesnoeid moest worden. Dat was Frits niet van plan.
De zaak belandde bij de rechtbank en in hoger beroep bij het gerechtshof. Beide instanties gaven Frits gelijk. Daar kon Kobus niet mee leven en zo kwam de zaak bij de Hoge Raad. De Hoge Raad vond, anders dan de vorige instanties, dat bij de uitleg van de notariële akte geen rekening mocht worden gehouden met de gewoonte van slechts één keer per jaar snoeien. Waarom niet? Omdat Kobus niets te maken had met de manier waarop de notarieel vastgelegde snoei-afspraak tot dan toe in de praktijk was uitgevoerd. Het idee daarachter is het rechtsbeginsel dat kopers van onroerende zaken mogen afgaan op wat notarieel is vastgelegd. Er wordt gekeken naar de duidelijke tekst van de akte en niet naar wat daaromheen misschien verder nog is afgesproken en gedaan. Anders zou een nieuwe, onwetende eigenaar kunnen worden geconfronteerd met onaangename verrassingen. Dat heeft de wetgever niet gewild. De verplichting dat de haag niet hoger mag worden dan eenhonderd en vijftig centimeter en dat er tijdig moet worden gesnoeid, kan toch moeilijk anders worden uitgelegd dan dat de haag ook in de tussentijd nooit hoger mag worden. Dus is één keer per jaar snoeien niet genoeg.
Ik zal u de juridisch-technische details verder besparen. De Hoge Raad heeft de zaak verwezen naar een ander gerechtshof dat het oordeel van de Hoge Raad moet overnemen. Hoewel deze procedure een vette kluif is voor juristen, smaakt dit alles natuurlijk een stuk minder lekker voor de direct betrokkenen. Als we het gerechtshof waarnaar wordt doorverwezen meetellen, dan heeft deze haag maar liefst vier rechtscolleges gepasseerd. Dat is duur, heel duur. Duurder dan een paar keer extra snoeien. Ik kan slechts gissen naar de beweegredenen van betrokkenen om maar door te blijven procederen.
Of was het gewoon dwarsigheid?
