Als je een huis erft komt er veel op je af. Want wat is het huis waard? Wat doen we met de spullen? En hoe rekenen we af met de Belastingdienst? Dit stappenplan helpt je op weg.
Wie een huis erft, moet samen met eventuele andere erfgenamen beslissen wat ermee gebeurt. Houd je het huis aan? Verkoop je het? Of wil één erfgenaam erin gaan wonen?
Wie erft het huis?
Wie de woning erft, hangt af van de vraag of er een testament is. Is er een testament, dan staat daarin wie de erfgenamen zijn en hoe de nalatenschap wordt verdeeld. Zonder testament bepaalt de wet wie erft.
Ben je getrouwd of heb je een geregistreerd partnerschap en zijn er geen kinderen, dan erft je partner meestal automatisch. Zijn er wel kinderen, dan geldt vaak de wettelijke verdeling. De langstlevende partner krijgt dan de bezittingen, waaronder het huis. De kinderen krijgen hun erfdeel nog niet uitgekeerd, maar houden een geldvordering tegoed.
Ben je alleenstaand en heb je kinderen, dan erven je kinderen de woning. Heb je geen kinderen, dan komen andere familieleden in beeld, zoals ouders, broers of zussen.
Samenwonen? Je partner erft niet automatisch het huis
Woon je samen, maar ben je niet getrouwd en heb je geen geregistreerd partnerschap? Dan erft je partner niet automatisch. Dat kan grote gevolgen hebben voor de woning.
Staat het huis alleen op jouw naam, dan kan de woning na je overlijden naar je familie gaan. Ook als je partner al jaren met je samenwoont. Zijn jullie samen eigenaar van de woning, dan kan jouw deel naar je erfgenamen gaan. Je partner wordt dan mede-eigenaar met bijvoorbeeld jouw kinderen, ouders, broers of zussen. Wil je dat je partner in het huis kan blijven wonen of jouw deel van de woning erft? Regel dat dan via de notaris. Dat kan met een testament en soms ook met een samenlevingscontract met verblijvingsbeding.
Eén erfgenaam wil in het huis wonen
Erf je samen met anderen een woning, dan moet iedereen meebeslissen. Wil één erfgenaam het huis houden, dan moeten de andere erfgenamen daarmee akkoord gaan. Degene die het huis overneemt, moet de anderen meestal uitkopen.
Daarvoor wordt de waarde van het huis bepaald. Van die waarde wordt een eventuele hypotheekschuld afgetrokken. Wat overblijft, is de overwaarde. Iedere erfgenaam heeft recht op zijn of haar deel daarvan.
Voorbeeld: je erft samen met twee broers een woning van €450.000 zonder hypotheek. Jullie erven ieder een derde. Jouw erfdeel is dan €150.000. Wil jij het huis houden, dan moet je je twee broers samen €300.000 betalen. Vaak heb je daarvoor een hypotheek of andere lening nodig.
Geërfd huis verkopen
Wil niemand in het huis wonen, dan kun je de woning verkopen. Daarvoor moeten alle erfgenamen meewerken. Met de verkoopopbrengst wordt eerst een eventuele hypotheek afgelost. Ook verkoopkosten, zoals makelaarskosten, gaan ervan af. Wat daarna overblijft, wordt verdeeld onder de erfgenamen.
Bij verkoop van een geërfd huis is het verstandig om met de makelaar te bespreken welke verkoopstrategie past. Soms loont het om de woning eerst op te knappen. Ook wordt vaak een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen in de koopakte. Daarmee geef je aan dat je de woning niet zelf hebt bewoond en dus niet alles over het huis kunt weten.
Stappenplan: wat doe je als je een huis erft?
1. Kies één aanspreekpunt
Bij een erfenis met een woning komt veel regelwerk kijken. Kies daarom één persoon die contact houdt met de notaris, makelaar, bank en andere instanties. Soms heeft de overledene in het testament al een executeur aangewezen.
2. Zoek uit of er een testament is
Controleer of er een testament is. Dat kan via het Centraal Testamentenregister. De inhoud van het testament kun je opvragen via een notaris. In het testament staat hoe de nalatenschap is geregeld.
3. Vraag een verklaring van erfrecht aan
Een verklaring van erfrecht laat zien wie de erfgenamen zijn en wie namens hen mag handelen. Deze verklaring heb je vaak nodig bij de bank, hypotheekverstrekker en het Kadaster. Wil je het geërfde huis verkopen, dan moet duidelijk zijn wie bevoegd is om te tekenen.
4. Meld het overlijden bij instanties
Geef het overlijden door aan de hypotheekverstrekker, verzekeraar, energieleverancier en eventueel de Vereniging van Eigenaren. Controleer ook of er een overlijdensrisicoverzekering is. Met zo’n uitkering kan soms een deel van de hypotheek worden afgelost.
5. Bepaal de waarde van de woning
Voor de erfbelasting gaat de Belastingdienst bij een woning uit van de WOZ-waarde min de hypotheekschuld. Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en de WOZ-waarde van het jaar erna. De WOZ-waarde is openbaar en kan je vinden bij WOZ-waardeloket. Laat daarnaast eventueel een makelaar of taxateur meekijken. Dat is vooral belangrijk als één erfgenaam het huis wil overnemen of als er discussie is over de waarde.
6. Beslis of je de erfenis aanvaardt
Een erfenis bestaat uit bezittingen én schulden. Weet je niet zeker of de nalatenschap positief is, wees dan voorzichtig met aanvaarden. Je kunt een erfenis zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen. Bij twijfel is advies van een notaris verstandig.
7. Kies: verkopen, overnemen of tijdelijk aanhouden
Samen met de andere erfgenamen beslis je wat er met de woning gebeurt. Je kunt het huis verkopen, één erfgenaam kan het huis overnemen of je houdt de woning tijdelijk aan. Verhuren kan soms ook, maar brengt verplichtingen mee, zoals onderhoud, belastingregels en huurrecht.
Erfbelasting bij een geërfde woning
Als je een woning erft, kun je erfbelasting moeten betalen. Of dat zo is, hangt af van de waarde van je erfdeel, je relatie tot de overledene en de vrijstelling die voor jou geldt.
In 2026 is de vrijstelling voor een partner €828.035. Voor kinderen, pleegkinderen en stiefkinderen is de vrijstelling €26.230. Erf je minder dan je vrijstelling, dan betaal je geen erfbelasting.
Voor partners en kinderen geldt in 2026 een tarief van 10 procent over het eerste deel boven de vrijstelling. Boven de tariefgrens geldt een hoger tarief. Controleer daarom altijd de actuele bedragen bij de Belastingdienst of laat de berekening maken door een notaris of belastingadviseur.
Rekenvoorbeeld erfbelasting
Stel: je erft samen met twee broers de woning van jullie ouders nadat beiden zijn overleden. De overwaarde na het betalen van de hypotheek en het afrekenen van eventuele vorderingen is €330.000. Jullie erven ieder een derde, dus €110.000 per persoon.
Als kind heb je in 2026 een vrijstelling van €26.230. Je betaalt dan erfbelasting over:
€110.000 – €26.230 = €83.770
Over dit bedrag betaal je 10 procent erfbelasting. Dat is €8.377.
Geef je een geërfd huis op in box 1 of box 3?
Ga je zelf in het geërfde huis wonen, dan valt de woning meestal in box 1. Ga je er niet zelf wonen, bijvoorbeeld omdat je het huis aanhoudt, verhuurt of leeg laat staan, dan valt de woning meestal in box 3. De Belastingdienst geeft aan dat de inkomstenbelasting afhangt van wat je met de woning doet.
Wanneer doe je aangifte erfbelasting bij een geërfde woning?
Na een overlijden krijgt meestal één erfgenaam of de executeur bericht van de Belastingdienst. Daarin staat of je aangifte erfbelasting moet doen. Vanaf 2026 ligt de inleverdatum 20 maanden na de overlijdensdatum.
Moet je aangifte doen? Dan geef je de geërfde woning op in de aangifte erfbelasting. Daarnaast kan de woning ook gevolgen hebben voor je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting.
Door de sterk gestegen woningprijzen, gaat het bij het erven van een woning snel om veel geeld. Twijfel je? Schakel dan een notaris, makelaar of belastingadviseur in. Voor veel mensen is een woning erven iets dat maar één keer in het leven voorkomt, dus je ziet snel iets over het hoofd. Deskundige hulp is niet goedkoop, maar het geld vaak waard.
